دستور نقشه چیست؟
دستور نقشه نوعی ابلاغ رسمی شهرداری به مالک است که مالک می تواند بر مبنای آن نقشه ساختمانی بر اساس ضوابط و آئین نامه های شهرداری و طرح تفصیلی از طراح صاحب صلاحیت درخواست طراحی را نماید که در قالب یک یا دو برگ حاوی اطلاعات زیر به مالک توسط دفاتر خدمات الکترونیک شهر شهرداری تحویل می گردد.دستور نقشه بنا بر درخواست کتبی مالک و یا وکیل قانونی وی پس از طی گردش اداری و تائید بخش صدور پروانه شهرداری منطقه صادر می گردد و فقط به مالک و یا وکیل قانونی وی ارائه میگردد.
مهم ترین قسمت بخش توضیحات بر و کف است که معمولا در آن مسائلی همچون ابعاد اصلاحی زمین و عرض گذر و از این دست بیان می شود. همچنین پهنه شهرسازی وقوع ملک بر اساس طرح تفصیلی ارائه شده است که مبنایی برای تعیین تعداد طبقات و سطح اشغال مجاز بنای ملک خواهد بود. در عکس های زیر توضیحات هر قسمت دستور نقشه به صورت تصویری نشان داده شده است.
ابعاد و مساحت دقیق ملک برای دستور نقشه شهرداری
تعداد و وضعیت پارکینگهای ساختمان های نوساز، نکته ای که بسیار حائز اهمیت می باشد توجه به آن از بسیاری مشکلات پیشگیری خواهد کرد.
زمانی که مالک یا سازنده ای قصد احداث بنایی را داشته باشد، پس از تشکیل پرونده در یکی از دفاتر خدمات الکترونیک شهر، اولین گام، اخذ دستور نقشه از شهرداری است. در دستور نقشه شهرداری مشخصات و ابعاد ملک موردنظر تعیین می شود.
دفاتر خدمات الکترونیک بر اساس طول و عرض درج شده در سند، قالب ملک را یک مستطیل در نظر می گیرند و تمام نقشه های معماری در این مستطیل طراحی می شوند. در صورتی که حتی ملک با دو طول/دو عرض مساوی الزاما مستطیل نیست. وجود زاویه در کنج های ملک تفاوت قابل توجهی در مساحت ملک ایجاد میکنند. در گذشته به دلیل نبود ابزارها و دستگاههای دقیق نقشه برداری، مساحت درج شده در سندهای قدیمی با فرض مستطیلی بودن ملک محاسبه و ثبت می شده است. در صورتی که این فرض برای اکثر ملک ها صدق نمی کند.
این فقط دوربین های نقشه برداری دقیق هستند که می توانند زاویه های ملک و در نتیجه مساحت واقعی ملک را اندازه گیری کنند. در صورتی که مهندسین ادارات ثبت و همچنین مهندسین دفاتر خدمات الکترونیک صرفا از متر استفاده می کنند که تنها تخمینی از مساحت و طولها را به دست میدهد. اما متاسفانه همین تخمین دور از واقعیت، ملاک تمام طراحی ها و صدور پایانکار می شود. به این دلیل تست که به کرات تفاوت مساحت بین سند تک برگی و پایانکار دیده می شود.
به علاوه اینکه گاها حذف پارکینگ در پروسه صدور سند تک برگی اتفاق می افتد. به دلیل در نظر نگرفتن زاویه های ملک در نقشه های معماری، خودرو ها به صورت قوطی کبریتی کنار هم چیده می شوند و تعداد در پایانکار درج می شود. اما در واقعیت به دلیل وجود زاویه ذاتی در حدود اربعه ی ملک و محل و زوایه ی ستونها، زاویه چرخش خودروها تامین نمی شود و کارشناس تفکیک آپارتمان نظام مهندسی مجبور به حذف پارکینگ می شود.
به عنوان کارشناس رسمی دفتر نقشه های تفکیکی تهران، اکیداً توصیه می کنم در مرحله دستور نقشه از ملک خود نقشه برداری دقیق انجام دهید و همان نقشه ملاک طراحی نقشه های معماری شود. در این صورت مغایرتی بین مساحتذو تعداد پارکینگها در نقشه معماری و در نقشه های سند تک برگی بوجود نخواهد آمد.
کما اینکه بسیاری از سازنده ها ملک را بر اساس مساحت پایانکار و پارکینگ دار بودن آپارتمان، ملک را پیش فروش می کنند و موقع صدور سند تک برگی همین حذف پارکینگ و تفاوت مساحت موجب اختلاف و گاها فسخ معامله و ضرر مالی خواهد شد.
مدارک موردنیاز برای اخذ دستور نقشه
اصل و تصویر سند مالکیت ملک
اصل و تصویر شناسنامه و کارت ملی مالک یا وکیل قانونی
اصل و تصویر آخرین فیش نوسازی ملک
در صورت فوت مالک، اصل و تصویر شناسنامه و کارت ملی وراث و نیز گواهی انحصار وراثت می‌بایست ارائه شود.
نقشه‌ای با مقیاس ۲۰۰۰/۱ از وضعیت موجود ملک که محل ملک را به‌طور دقیق مشخص نماید.
در رابطه با املاک دارای شکل خـاص یـا شیب خیلی تـنـد یا املاک با متراژ بیش از ۳۰۰۰ مـترمربع، نـقـشـه ۲۰۰۰/۱ دارای تأییدیه مهندس ذیصلاح، می‌بایست ارائه گردد.
اگر ملک، بنا (ساختمان) نداشته باشد، می‌بایست رای کمیسیون ماده ۱۲ یا گواهی عدم استفاده از مزایای مواد ۶ و ۸ قانون زمین شهری نیز ارائه گردد.
اصل و تصویر صورت‌جلسه تفکیکی برای املاکی که به‌صورت آپارتمان هستند.
فیش آب، برق، گاز و تلفن ارائه شود.
اگر مالک شخص حقوقی (شرکت) باشد، می‌بایست معرفی‌نامه رسمی با تعیین حدود اختیارات نماینده، اساسنامه و روزنامه رسمی شرکت الزامی نیز ارائه گردد.
در صورت مراجعه وکیل قانونی مالک، اصل و تصویر وکالت نامه، شناسنامه و کارت ملی وکیل الزامی است.
جهت درخواست صدور پروانه، همه مالکین یا وکیل قانونی ایشان می‌بایست حضورداشته باشند.
مراحل صدور دستور نقشه
تشکیل پرونده: کارشناس تشکیل پرونده دفتر موظف است پس از اخذ مدارک، تایید صحت مدارک و تطبیق آنها، درخواست متقاضی را در سیستم ثبت نموده و رسید آن را که شامل شماره پرونده، تاریخ ثبت، نام مامور بازدید و زمان بازدید می باشد، تحویل متقاضی نماید.
بازدید: مامور بازدید دفتر موظف است در زمان اعلامی از ملک مورد درخواست بازدید و گزارش خود را در سیستم ثبت نماید.
طرح تفصیلی و بر و کف: نظریه طرح تفصیلی و بر و کف از منطقه به صورت سیستی اخذ و پرونده الکترونیک به مرحله صدور نقشه ارسال می شود.
توجه: مسئول دفتر خدمات الکترونیک شهر موظف به پیگیری از منطقه بوده، لذا از مراجعه حضوری به شهرداری منطقه خودداری گردد.
صدور دستور نقشه: با تایید سیستمی رئیس صدور پروانه، دستور نقشه در دفتر خدمات الکترونیک شهر چاپ می شود.
شهروند گرامی: هنگام اخذ دستور نقشه کنترل نمایید که دستور نقشه، مربوط به ملک مورد درخواست شما بوده و مغایرتی با نوع درخواست شما نداشته و ممهور به مهر دفتر خدمات الکترونیک شهر باشد.
بعد از صدور دستور نقشه مالک می تواند نسبت به صدور پروانه پس از گردش کار صدور پروانه ساختمان (جواز ساخت) اقدامنماید.
اطلاعاتی که در دستور نقشه ارائه میگردد عبارت است از :
شماره پرونده شهرداری
مشخصات پلاک ثبتی، بلوک و کد شناسایی ملک
نوع بافت منطقه( بافت فرسوده، بافت ناپایدار)
مشخصات مالک یا متقاضی
ابعاد سندی ملک، ابعاد موجود ملک، ابعاد گذر
ابعاد باقیمانده ملک بعد از تصحیح
مساحت ملک طبق سند، طبق وضعیت موجود و همچنین بعد از اصلاح
کاربری ملک بر اساس طرح تفصیلی موجود
تجاوز به حریم گذر و نیز ملک هایی که در مجاورت ملک موردنظر واقع‌شده است
توضیحات بر و کف ملک
توضیحات پهنه‌بندی موجود در طرح تفصیلی مصوب که شامل نوع پهنه، درصد پوشش، حداکثر تراکم مجاز، تعداد طبقات مجاز ، محل احداث بنا، حداکثر پیشروی و نیز سطح اشغال می‌شود.
جانمایی ملک موردنظر طبق سامانه طرح تفضیلی
توضیحات دستور نقشه صادره
توجه داشته باشید که برای دریافت دستور نقشه و صدور جواز ساختمان ، خودِ مالک شخصاً می تواند این مراحل را طی کند، اما به این دلیل که طی کردن این مراحل بسیار وقت گیر بوده و نیازمند تجربه است.
جواز ساخت چیست؟
جواز ساخت، پروانه ساختمان و یا شناسنامه فنی ساختمان دفترچه ای است که توسط شهرداری صادر می شود و این دفترچه در اختیار مالک قرار می گیرد.
برای ساخت و نوسازی هر نوع ساختمان، باید متناسب با نوع کاربری در نظر گرفته شده جواز ساخت یا پروانه ساختمان از مراجع صدور پروانه ( یا همان شهرداری ) دریافت گردد.
محل اخذ صدور نقشه کجاست؟
توجه داشته باشید که برای اخذ دستور نقشه، صرفاً باید به دفتر خدمات الکترونیک شهرداری مراجعه شود.
دفاتر خدمات الکترونیک شهرداری به‌صورت سراسری هستند و می‌توانید برای تشکیل پرونده به هر یک از دفاتر مجاز مراجعه فرمایید. تنها نکته‌ای که می‌بایست به آن توجه داشته باشید این است که تا پایان روند کاری و صدور پروانه، فقط و فقط باید با همان دفتر، کارهای خود را انجام دهید.
طراحی ملک مورد نظر بر اساس دستور نقشه اخذشده
ابتدا ابعاد زمین را بر اساس ابعاد پس از اصلاحی مندرج در دستور نقشه ترسیم می کنیم.
سپس پیشروی طولی زمین را بر اساس ابعاد طبق سند ترسیم می کنیم (بر اساس فرمول ۶۰%+۲ )
سپس درز انقطاع را بر اساس فرمول مربوط به آن ترسیم می کنیم .(۲۰۰/۱ ارتفاع از روی شالوده )
نوع اسکلت را مشخص می کنیم.
محل راه پله و آسانسور تعیین شود.
محل پارک ماشین ها مشخص شود (یک ماشین ۵۰/۲ *۱۰ ،دو ماشین ۵۰/۴*۱۰ و سه ماشین ۵۰/۶ *۱۰ )
ترسیم پلان طبقات
استانداردهای ریز فضاهای مسکونی:
اتاق خواب :حداقل مساحت ۷/۵۰ متر مربع و حداقل بعد ۲/۵۰ متر
آشپزخانه :حداقل مساحت ۵/۵۰ متر مربع و حداقل بعد ۲ متر
سرویس حداقل ۱/۲۰*۱/۲۰
ابعاد راه پله و آسانسور در زمین های زیر ۲۰۰ متر :پله ۲*۹۰/۴ و آسانسور ۴۰/۱*۶۰/۱ در زمین های بالای ۲۰۰ متر پله ۲٫۴۰*۴٫۸۰ و آسانسور ۲*۱٫۶۰
ابعاد نورگیر برای زمین های زیر ۲۰۰ متر : فضاهای اصلی ۶% مساحت کل زمین با حداقل بعد ۲ متر و برای فضای فرعی ۳% مساحت کل زمین با حداقل بعد ۲ متر .
ابعاد نورگیر جهت زمین های بالای ۲۰۰ متر :فضاهای اصلی ۱۲ متر مربع با حداقل بعد ۳ متر و برای فضاهای فرعی ۶ متر مربع با حداقل بعد ۲ متر
برای دریافت دستور نقشه به کجا باید مراجعه شود؟
افرادی که تصمیم به احداث بنا دارند، پس از تشکیل پرونده ساختمانی در دفاتر خدمات الکترونیک شهرداری، درخواست صدور دستور نقشه می‌دهند. دستور نقشه، یکی از انواع ابلاغیه رسمی است که توسط شهرداری در چند برگ صادر می‌شود و از طریق دفاتر خدمات الکترونیک به مالک تحویل میگردد. مالک می‌تواند با توجه به مفاد آن و بر اساس ضوابط شهرداری و طرح تفصیلی، درخواست طراحی نماید.
به دفاتر خدمات الکترونیک شهر برای دریافت دستور نقشه می بایست مراجعه گردد.
*نکته:دفاتر خدمات الکترونیک شهر به صورت سراسری هستند و تفاوتی نمی کند که شما به کدام دفتر جهت تشکیل پرونده مراجعه می نمایید ولی این نکته را در نظر داشته باشید که تا پایان کار و صدور پروانه فقط با همان دفتر می توانید کارهای خود را به انجام برسانید.
دیدگاه خود را بنویسید